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2017年3月以來，抑制樓市投機(jī)的“限售”調(diào)控政策出現(xiàn)首個(gè)松綁跡象。

12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號(hào)），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。

通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)）中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

實(shí)際上，去年11月6日，菏澤市曾發(fā)文于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，其中指出：對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年。

菏澤市成為全國首個(gè)明確宣布取消住宅限售措施的城市，同時(shí)，消息一出引發(fā)行業(yè)熱議，相關(guān)工作人員表示，是根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的政策，沒想到引起這么大的關(guān)注，目前相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)正在開會(huì)研究，稍后會(huì)統(tǒng)一回復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，菏澤此次取消限售政策，信號(hào)意義極強(qiáng)，會(huì)造成很強(qiáng)的示范效應(yīng)，是樓市政策從緊到寬松的重要變化，預(yù)計(jì)后續(xù)類似政策放松的城市還會(huì)繼續(xù)增多。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響很大，尤其是會(huì)減少一些看空情緒，對(duì)于當(dāng)前下行的樓市，有托底效應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次菏澤政策規(guī)定，菏澤的限售政策是針對(duì)此前一些房?jī)r(jià)上漲過快的縣區(qū)采取，政策取消某種程度上折射出購房壓力在變小。而且菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級(jí)市的市場(chǎng)。三四線城市的去庫存速度，正在因?yàn)榕锔恼哒{(diào)整、市場(chǎng)需求透支等因素在放緩，實(shí)際庫存基本面正在發(fā)生變化。

回顧樓市調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，2016年9月底以來，從中央到地方都陸續(xù)出臺(tái)以“打壓、收緊”為基調(diào)的調(diào)控政策，自此“調(diào)控補(bǔ)丁”頻出。

具體來說，2016年9月30日各地開啟限購政策被認(rèn)為是打響樓市調(diào)控的第一輪。

第二輪調(diào)控是2017年3月17日開始，以北京為調(diào)控范本，各地開啟樓市調(diào)控升級(jí)，即開啟限售模式。第三輪調(diào)控政策則從2017年7月開始，租賃成為政策的主要內(nèi)容。2017年9月開始，第四輪調(diào)控開啟，三四線城市不斷加入樓市調(diào)控行列。

而從2018年3月份，特別是兩會(huì)前后開啟的房地產(chǎn)調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是第五輪樓市調(diào)控。其主要特征是熱點(diǎn)城市購房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號(hào)以及出現(xiàn)限價(jià)房。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年1月，全國已至少近85城實(shí)施“限售”，包括北京、廈門、杭州、福州、廣州、海南省全省，上海、重慶、珠海、惠州、東莞、佛山、南昌、貴陽、長(zhǎng)沙、南寧、桂林、北海、閩侯縣、長(zhǎng)樂、福清、石家莊、承德、保定、張家口、西安、沈陽、成都、濟(jì)南、青島、威海、東營(yíng)、聊城、菏澤、濱州、德州、鄭州、開封、襄陽、鄂州、南京、常州、揚(yáng)州、無錫、啟動(dòng)、徐州、張家港、昆山、杭州、嘉興、寧波、紹興、蕪湖、六安、太原、昆明、長(zhǎng)春等。

隨后，又有大連、沈陽、青島、海南、長(zhǎng)春、哈爾濱、丹東、成都、三明、寧波等10個(gè)城市先后發(fā)布了不同年限的限售政策。

其中，保定、佛山的限售年限長(zhǎng)達(dá)十年，?？?、石家莊的限售年限為5年，廈門、杭州、福州等則普遍在2-3年。

值得一提的是，2016年11月，媒體曾報(bào)道，住建部在北京召開了全國部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作部署會(huì)，明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都等16個(gè)重點(diǎn)城市要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上。隨后，重點(diǎn)調(diào)控城市名單又增加石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島4個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的城市。

而縱觀上述20城，僅合肥和天津未執(zhí)行“限售”政策。

國信證券一份研究報(bào)告指出，出臺(tái)的購房之后2-3 年“限售”（個(gè)別城市是 5 年以上）的政策并不是為了消滅房地產(chǎn)的投資需求，而是為了抑制“短線投機(jī)”。

如果市場(chǎng)上充斥大量短線投機(jī)者，不僅難以起到價(jià)值發(fā)現(xiàn)的作用，還勢(shì)必會(huì)加大波動(dòng)。從樓市投資的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的投資周期，抑制短線交易有利于讓樓市運(yùn)行得更健康，更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

伴隨著山東菏澤首個(gè)解除住房限售政策，后續(xù)是否有地方政府跟進(jìn)成為關(guān)注點(diǎn)之一。